Wejscie w życie: 1 stycznia 1995

Ostatnia Zmiana: 19 stycznia 2021

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności
samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki
właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy
Kodeksu cywilnego.

Art. 1a. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to
rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem
art. 16.

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu,
zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie
z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu
lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo
skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo
skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem
1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego
przed tą datą.
1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą
stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma
zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na
budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały
pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do
samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż
mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a–2, stwierdza starosta
w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia,
choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal,
a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami
przynależnymi”.
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych
poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego;
dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa
w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt
dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie
odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu
przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością
lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki
trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które
nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej
odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości
wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi
wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we
współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie,
oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz
z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt
zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego
w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu
wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez
właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje
wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1,
określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej
jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez
uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów
w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego
lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy
wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się,
jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel
nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów
w nieruchomości wspólnej.

Art. 3a. 1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu,
jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:
1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on
przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych
lokali;
2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi
przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio
wyodrębnionych lokali;
3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do
wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty
wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.
2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne
terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali
działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów
przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu
wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ.
Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla
pozostałych udziałów.

Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do
niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same
uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to
także do jego obowiązków.
2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele
lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.
3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub
współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Art. 5. 1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia
działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami,
niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej
nieruchomości.
2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek,
a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele
mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu
z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.
3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy
o gospodarce nieruchomościami.

Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej
nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana
w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej.
3. W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym
mowa w art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia
może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz
albo prezydent miasta, starosta.

Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać
w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego
przynależnych;
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali
w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu
nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo
przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości
i nabywcę lokalu.

Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy
zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do
ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia
tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona
podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być
wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie
odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze
wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny
z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania
nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt
i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Art. 10. Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla
siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się
odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

Art. 11. 1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy
stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy
orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
2. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania
robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie
ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić
zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego
koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd –
w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym – może wydać stosowne
nakazy lub zakazy.
3. Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a–2, sąd, znosząc
współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu,
a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.

Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości
wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu
wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby
przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu
właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest
obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku
domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez
innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do
lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo
usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku,
jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części
dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki
w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. (uchylony)

Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od
niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu
porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie
z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa
może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie
przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do
lokalu zamiennego.

Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada
wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części
odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej
własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić
sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd
osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych
współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do
każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną
może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez
notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub
w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone
w niniejszym rozdziale.

Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych,
należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do
zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu
cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Art. 20. 1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest
większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze
jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być
wyłącznie osoba fizyczna.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy
uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją
na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową
składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa
oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3
pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
4. (uchylony)
5. (uchylony)

Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności
oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na
ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy
lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości
udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego
lub przebudowanego;
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności
nieruchomości wspólnej;
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
6a) nabycie nieruchomości;
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów
związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do
użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli
co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu
nieruchomością wspólną;
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż
jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów
w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo
powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu
zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek
uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na
rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną
nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej
w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź
w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być
wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze
indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według
wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie
postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo
większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki
spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie
co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych,
współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu
prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos,
obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia
pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według
wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych
indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd
lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając
na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę
sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona
zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza
jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko
wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu
ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo
o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej
wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie
wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy
właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który
określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę,
gdy ustaną przyczyny jego powołania.
2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego
lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może
żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd
nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu,
i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania
w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1
i art. 22 ust. 1.

Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od
wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla
każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję
pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na
pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości
wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia
nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki
obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać
dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli
lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
w sposób określony w art. 18
ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności
zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku
i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub
aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego
właściciela nieruchomości;
2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali
w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
1e. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania
dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.
2. Właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium
zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.
3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Art. 30. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później
niż w pierwszym kwartale każdego roku.
1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu
właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może
zwołać każdy z właścicieli.
2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być
w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną
i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1;
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Art. 31. Zebrania ogółu właścicieli lokali:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony
w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej
1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu
zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Art. 32. 1. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu
zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed
terminem zebrania.
2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad.
W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli
lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Art. 32a. Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia
wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe
i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub
zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony
w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał
w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych
umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek
budowlanych;
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania
odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia
przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Art. 33. W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie
przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się
odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

Art. 34. W Kodeksie cywilnym skreśla się art. 136 i art. 137.

Art. 35. W ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz. U. poz. 94, z późn. zm.) skreśla się art. XIX.

Art. 36. W ustawie z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (Dz. U. z 1987 r. Nr 30 poz. 165, z 1989 r. Nr 10, poz. 57, Nr 20, poz. 108, Nr 34, poz. 178 i Nr 35, poz. 192, z 1990 r. Nr. 4. poz. 19, Nr 32, poz. 190 i Nr 34, poz. 198 oraz z 1991 r. Nr 115, poz. 496) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 2 w ust. 1 dodaje się pkt 5 w brzmieniu:
„5) lokale stanowiące odrębne nieruchomości.";
2) w art. 3 skreśla się ust. 2;
3) skreśla się art. 4;
4) w art. 23;
a) skreśla się ust. 3,
b) ust. 8 otrzymuje brzmienie:
„8. Przepisy ust. 6 i 7 stosuje się odpowiednio do osób zajmujących lokale w domach spółdzielni mieszkaniowej.";
6) w art. 25:
a) ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. Budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami związanymi z wykonywaniem zarządu i eksploatacją budynków mieszkalnych, stanowiącymi w całości własność Skarbu Państwa lub własność gminy, wraz z przynależnymi gruntami, które nie zostały oddane w zarząd lub użytkowanie, zarządzają organy gminy lub utworzone w tym celu przedsiębiorstwa bądź inne państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne.",
b) dodaje się ust. 6 w brzmieniu:
„6. Przepisów ust. 2-4 oraz wydanych na podstawie art. 26 nie stosuje się do domów, w których wyodrębniono własność wszystkich lub części lokali.";
7) w art. 65 w ust. 5 w zdaniu drugim skreśla się wyraz „własność".

Art. 37. W ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 oraz z 1991 r. Nr 22, poz. 92 i Nr 115, poz. 496) art. 24 otrzymuje brzmienie:
Art. 24. 1. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.
3. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz dla nieruchomości, w których wyodrębnienia dokonano."

Art. 38. W ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, Nr 103, poz. 446 i Nr 107, poz. 464, z 1993 r. Nr 47, poz 212 i Nr 131, poz. 629 oraz z 1994 r. Nr 27, poz. 96, Nr 31, poz. 118 i Nr 84, poz. 384) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 21 skreśla się ust. 1-6 i ust. 10;
2) w art. 31:
a) skreśla się ust. 1-4,
b) ust. 5 otrzymuje brzmienie:
„5. Rada Ministrów, w drodze rozporządzenia, określa szczegółowe zasady i tryb oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów, sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy, sposób zapłaty ceny sprzedaży, rozliczeń z tytułu rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży."

Art. 39. 1. Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy rozporządzenie z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. poz. 128).
2. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa tryb egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości.

Art. 40. 1. Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na
podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są
obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję
umożliwiającą najpóźniej od dnia 1 października 1994 r. ustalenie kosztów
i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli,
nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza niniejsza
ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia
jego kosztów.
2. Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym
mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu
zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.

Art. 41. Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem
przepisu art. 40 ust. 1, który wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.