Sygnatura III CZP 57/16

Teza: SN: ​Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

Uchwała

Sądu Najwyższego

7 sędziów

z dnia 9 grudnia 2016 r.

III CZP 57/16

Tytuł: Prawo samoistnego posiadacza nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste do nabycia jej własności przez zasiedzenie.

Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.
OSNC 2017/5/51


Skład orzekający

Przewodniczący: Prezes SN Dariusz Zawistowski.
Sędziowie SN: Dariusz Dończyk, Jacek Gudowski, Anna Kozłowska, Henryk Pietrzkowski, Marta Romańska (sprawozdawca), Kazimierz Zawada.

Sentencja

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Anny D. i Janusza D. przy uczestnictwie Kazimierza G. i Gminy Miasta W. o stwierdzenie zasiedzenia, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2016 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Wojciecha Kasztelana, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 6 kwietnia 2016 r., IV CSK 414/15, do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu tego Sądu:
"Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?"
podjął uchwałę:
Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

Uzasadnienie faktyczne

Zagadnienie prawne przytoczone na wstępie, przekazane składowi siedmiu sędziów do rozstrzygnięcia na podstawie art. 39817 § 1 k.p.c., powstało przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej wnioskodawców Anny D. i Janusza D. od postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku w sprawie, w której wnioskodawcy domagali się stwierdzenia, że na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nabyli przez zasiedzenie własność niezabudowanych części działek nr 41 i 48, wchodzących w skład nieruchomości położonej w J.G. przy ul. R. nr 6.
Postanowieniem z dnia 16 maja 2014 r. Sąd Rejonowy w Wejherowie uwzględnił wniosek, a postanowieniem z dnia 2 lutego 2015 r., wydanym na skutek apelacji uczestników Kazimierza G. i Gminy Miasta W., Sąd Okręgowy w Gdańsku zmienił postanowienie Sądu Rejonowego i wniosek oddalił.
Z ustaleń wynika, że właścicielem nieruchomości, której dotyczy wniosek, był pierwotnie Skarb Państwa, a obecnie jest nim Gmina Miasta W. Nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste Spółdzielni Pracy i Użytkowników "T." w P. Uczestnik Kazimierz G. nabył dnia 15 marca 1996 r. w postępowaniu upadłościowym zorganizowaną część przedsiębiorstwa Spółdzielni stanowiącą ośrodek wypoczynkowy, ale nie objął w posiadanie niezabudowanych części działek nr 41 i 48, graniczących z nieruchomością składającą się m.in. z działek nr 40, 42 i 43, której właścicielami są wnioskodawcy.
Działkę nr 43 kupili rodzice wnioskodawczyni w 1948 r., a działki nr 40 i 42 zostały nabyte przez jej ojca w drodze zasiedzenia. Części działek nr 41 i 48, tworzące całość gospodarczą z działkami nr 40, 42 i 43, od lat 50. XX wieku były w samoistnym posiadaniu rodziców wnioskodawczyni, a od dnia 10 czerwca 1976 r. - wnioskodawców.
Wnioskodawczyni nabyła własność nieruchomości składającej się z działek nr 40, 42 i 43 na podstawie umowy dożywocia z dnia 9 października 1978 r., a wnioskodawca - na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową z dniem 10 czerwca 1997 r. Na części nieruchomości, której dotyczy wniosek, uprawiano rośliny, a posadowiona na niej zniszczona stara zabudowa, która przylegała do garażu użytkownika wieczystego, została usunięta przez wnioskodawców w latach 90. Wnioskodawcy dowiedzieli się o stanie prawnym nieruchomości w 2003 r. Wiosną 2011 r. użytkownik wieczysty przy rozbudowie garażu samowolnie przesunął płot i częściowo zajął sporny grunt.
Sąd pierwszej instancji uznał, że wnioskodawcy spełnili przesłanki określone w art. 172 k.c. i nabyli własność nieruchomości opisanej we wniosku przez zasiedzenie. Nie stało temu na przeszkodzie obciążenie gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, gdyż ograniczenie możliwości nabycia własności w drodze zasiedzenia nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym może nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego. Skoro skutkiem zasiedzenia jest utrata prawa własności przez gminę, to w następstwie tego wygasa również ustanowione na nieruchomości prawo użytkowania wieczystego. Sąd Rejonowy stwierdził, że wnioskodawcy byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości w złej wierze. Za początek biegu terminu zasiedzenia przyjął pierwszą datę niewątpliwą, tj. objęcie nieruchomości w posiadanie przez wnioskodawczynię na podstawie umowy dożywocia.
Sąd drugiej instancji odwołał się do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 127/11 (nie publ.) oraz do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14 (OSNC 2015, nr 1, poz. 6) i stwierdził, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości, lecz co najwyżej użytkowanie wieczyste. W odniesieniu do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste wszystkie uprawnienia właścicielskie wykonuje użytkownik wieczysty i tylko on występuje w stosunkach prawnorzeczowych z osobami trzecimi. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jako właściciele nie mają obowiązku interesowania się stanem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Przyjęcie, że posiadanie samoistne osoby trzeciej może być wykonywane przeciwko nim, prowadziłoby do utraty prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.
W skardze kasacyjnej wnioskodawcy zarzucili naruszenie art. 172 w związku z art. 232 § 1 k.c. przez błędną wykładnię, prowadzącą do przyjęcia, iż niedopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Sąd Najwyższy przy rozpoznawaniu tej skargi powziął poważne wątpliwości co do wykładni wymienionych przepisów. Jego zdaniem, instytucja zasiedzenia, poza ustawowymi wyjątkami, ma charakter powszechny. Obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie podjęli czynności, o jakich mowa w art. 123 k.c. Użytkownikowi wieczystemu nie zostaje przekazany pełny zakres uprawnień właścicielskich, w tym dotyczących relacji prawnorzeczowych z osobami trzecimi. Użytkowanie wieczyste ma charakter prawa celowego. Granice uprawnień użytkownika wyznaczają art. 233 i 239 k.c. oraz umowa. Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa lub nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, obciążonej prawem użytkowania wieczystego, powoduje - mimo terminowości użytkowania wieczystego i braku ku temu wyraźnej podstawy prawnej - utratę zarówno prawa własności przysługującego dotychczas uprawnionym, jak i obciążającego nieruchomość użytkowania wieczystego, co otwiera możliwość rozliczeń między stronami stosunku prawnego użytkowania wieczystego.
Zdaniem Sądu Najwyższego, także dyrektywa sformułowana w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 października 2003 r., P 3/03 (OTK-A Zb.Urz. 2003, nr 8, poz. 82), wskazująca na konieczność tłumaczenia wątpliwości na korzyść właściciela, a nie posiadacza dochodzącego stwierdzenia zasiedzenia, nie stoi na przeszkodzie takiej wykładni art. 172 k.c., która umożliwia posiadaczowi samoistnemu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nabycie prawa własności przez zasiedzenie.

Uzasadnienie prawne

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Użytkowanie wieczyste uregulowane jest w art. 232-243 k.c. i w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1322 ze zm. - dalej: "u.g.n."). Poprzednio było unormowane w ustawie z dnia 22 października 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U. z 1969 r. Nr 27, poz. 216 ze zm.) i w ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), obowiązujących w okresie uznanym przez Sądy meriti za okres wykonywania posiadania nieruchomości przez wnioskodawców, tj. od dnia 9 października 1978 r.
Użytkowanie wieczyste może powstać tylko na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego oraz konstytutywnego wpisu prawa do księgi wieczystej (art. 237 k.c.), o czym szerzej wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76). Na początku lat 90. XX wieku (...) ustawodawca stosunkowo często decydował się na wyposażenie określonych jednostek w prawo użytkowania wieczystego z mocy ustawy, jeżeli spełniały określone w niej przesłanki (por. np. art. 2-2g ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, Dz.U. Nr 79, poz. 469).
Z art. 233 k.c. wynika, że użytkownik wieczysty może - z wyłączeniem innych osób - korzystać z gruntu, na którym ustanowiono użytkowanie wieczyste, oraz rozporządzać tym prawem. (...) Wyznaczenie granic pomiędzy uprawnieniami właściciela i użytkownika wieczystego w odniesieniu do nieruchomości gruntowej wywołuje spory (por. np. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r., III CZP 116/14, OSNC 2016, nr 2, poz. 18, i z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12, OSNC 2013, nr 7-8, poz. 95, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, "Przegląd Sądowy" 2008, nr 11-12, s. 194).
Uprawnienia do korzystania z gruntu i d